Le zonage : la carte d'identité de votre terrain
Lorsque vous consultez le plan de zonage de votre commune, votre terrain apparaît dans une couleur qui correspond à une grande catégorie réglementaire. Ces quatre catégories — U, AU, A et N — déterminent fondamentalement ce que vous pouvez faire de votre terrain : construire librement, construire sous conditions, ou presque pas construire du tout.
La connaissance de la zone de votre terrain est le premier réflexe à avoir avant tout projet immobilier. Elle conditionne non seulement la constructibilité de principe, mais aussi les règles de gabarit, les usages autorisés et les procédures à suivre pour obtenir les autorisations nécessaires.
Zone U — Les terrains déjà urbanisés
La zone U (urbaine) regroupe les secteurs déjà urbanisés, équipés des réseaux nécessaires (voirie, eau, électricité, assainissement) et dans lesquels la densification est possible. C'est la zone la plus favorable à la construction de logements, commerces, bureaux ou équipements.
Au sein de la zone U, le PLU distingue souvent plusieurs sous-zones : UA pour les centres anciens denses (continuité bâtie exigée), UB pour les zones pavillonnaires (reculs imposés, hauteur limitée à 7 ou 9 mètres en général), UC ou UD pour des secteurs de transition, UX pour les zones d'activités économiques. Les règles de hauteur, d'emprise au sol et de recul varient significativement d'une sous-zone à l'autre.
En zone U, les projets de construction, d'extension ou de changement de destination sont en principe réalisables, sous réserve de respecter l'ensemble des règles du règlement de zone et d'obtenir les autorisations nécessaires.
Zone AU — Les terrains destinés à être urbanisés
La zone AU (à urbaniser) correspond à des terrains qui ne sont pas encore urbanisés mais que la commune a choisi d'ouvrir à l'urbanisation future. Elle se divise en deux sous-catégories aux régimes très différents.
La zone 1AU est en principe constructible, à condition que les réseaux en limite de zone soient suffisants pour desservir les nouvelles constructions. L'urbanisation se fait généralement sous forme d'opérations d'ensemble (ZAC, lotissement), parfois par constructions isolées si le règlement le prévoit expressément.
La zone 2AU, en revanche, n'est pas encore constructible. Son ouverture à l'urbanisation nécessite une modification ou une révision du PLU, ce qui prend plusieurs années. Si votre terrain est en zone 2AU, aucun projet de construction n'est réalisable dans l'état actuel du document d'urbanisme.
Zone A — Les terrains agricoles protégés
La zone A (agricole) protège les terres agricoles identifiées pour leur potentiel agronomique, biologique ou économique. La loi leur confère une protection forte : seules les constructions strictement nécessaires à l'exploitation agricole y sont autorisées.
Si votre terrain est en zone A, il est en principe impossible d'y construire une maison d'habitation non liée à une exploitation, un garage privatif ou tout autre bâtiment non directement lié à une activité agricole. Les exceptions sont très encadrées et doivent être expressément prévues par le règlement du PLU.
Tout changement de destination d'un terrain de la zone A vers une zone constructible nécessite une révision du PLU et l'accord de la Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (CDPENAF), procédure longue et incertaine.
Zone N — Les terrains naturels et forestiers
La zone N (naturelle et forestière) regroupe les secteurs à protéger en raison de la qualité des paysages, des milieux naturels, des forêts ou de leur intérêt écologique. C'est la zone la plus restrictive du PLU en matière de construction.
En zone N, la construction est en principe totalement interdite. Le règlement peut prévoir, dans des conditions très limitées, des extensions de constructions existantes (souvent plafonnées à 20 ou 30 m² supplémentaires), des aménagements légers ou des équipements d'intérêt collectif. Les espaces boisés classés (EBC) qui y figurent bénéficient d'une protection encore renforcée.
Comme pour la zone A, tout changement de zonage de N vers une zone constructible nécessite une révision du PLU soumise à des avis parfois bloquants des services de l'État. Ces zones sont conçues pour durer dans le temps.